ضمانات التمويل العقاري في القانون المصري

Abstract

نظرا لأهمية العقار كإطار لتشجيع الاستثمار وتحقق النمو الاقتصادي في المجتمع باعتباره ثروة مستقرة، وبالتالي تكثر حوله المنازعات وبخاصة إذا كانت موضوعاتها حديثة البيان، فضلا عن التذبذب الذي عرفته التوجهات السياسية والاقتصادية في البلاد، فقد بدأت العديد من الدول ومنها مصر، ذات الطلب العالي على السكن، ترحيبها بالاستثمار في المجال العقاري. وفي حالة انخراط الدولة بشكل قوي في الاستثمار العقاري تكون بالفعل قد وضعت الخطوات الأولي على النهج الاستثماري العقاري السليم، فقطاع الاستثمار العقاري يعد قطاعاً محركا للقطاعات الأخرى، ومصدرا مهما للناتج القومي، ودعما قويا لسوق العمل. وفي هذا الصدد صرح صندوق النقد الدولي في بيان أصدره أن التحسن الذي تشهده أسواق المال في الوقت الحاضر يجب ألا يجعلنا ننسي أسوء أزمة على صعيد البورصات وسوق الائتمان حدثت خلال عام 2007 وبالتحديد أزمة الائتمان العقاري الامريكي المعروف باسم (ساب برايم) وهي القروض السكنية التي تُمنح دون اشتراط أن يكون للمقترض مركز مالي قوي وعصفت تلك الازمة بالأسواق المالية العالمية. ودفعت بالبنوك المركزية إلى المسارعة بمنح مليارات الدولارات لتهدئة المخاوف من حدوث أزمات في اقتصاديات عالمية والأسواق العقارية الدولية التي لم تتوقف عند هذه الأزمة كثيراً والتي كانت آخر إفرازاتها سحب عرض تمويل سندات ديون من السوق. حجمها ١.٦ مليارات دولار خوفاً من عدم وجود الطلب عليها في السوق. ولقد كانت مؤسسة الشويل الدولية وهي تابعة للبنك الدولي تساهم في تنمية القطاع الخاص في حقل التمويل بالرهون العقارية. خصوصاً أن التمويل العقاري يلعب دوراً أساسياً في عملية التنمية الاقتصادية والاجتماعية، إذ بدونه لا يمكن إقامة المنشآت والمشاريع الانتاجية والخدمية. فالتطورات التكنولوجية والاقتصادية أعطت التمويل والائتمان أهمية كبيرة وواضحة من خلال قدرته على توفير الأموال اللازمة وتعبئتها للقيام بممارسة الأنشطة الإنتاجية في المجال العقاري. الأمر الذي جعلنا نفكر جيداً في الضمانات الخاصة بالتمويل العقاري خصوصاً أنه يقوم على الثقة في شخصية المقترض والثقة في موضوع القرض استنادا إلى تلك الضمانات. مع الأخذ في الاعتبار فكرة الخطر. فكل قرض محفوف بدرجة معينة من المخاطر كالتأخير في السداد أو العجز الكامل عن الوفاء بالقرض أو ببعض الأقساط. مما دفع بعض الممولين لاتخاذ كافة الاحتياطات لمواجهة تلك المخاطر. وقد دفع المشرع عند إصدار قانون التمويل العقاري وتعديلاته رقم 148 لسنة 2001 لاتخاذ كافة الاحتياطات لمواجهة تلك المخاطر، وذلك عن طريق اشتراط تقديم الضمانات العينية والشخصية أو غيرها من الضمانات التي استحدثها المشرع لمواجهة تلك المخاطر. وأصبحت هناك صياغة تتردد في الساحة المصرفية مفادها ليس هناك تنمية بدون قرض، وليس هناك قرض بدون ضمانات. لذا جعل القانون للدائن (البنك الممول). ما يضمن له تنفيذ الالتزام الدائن به كما يضمن بموجبها أيضاً للمدين (المستثمر). وجود الثقة التي يستطيع بها الحصول على الدين الذي يحتاج إليه. فهناك صلة بين التأمينات (الضمانات) والائتمان. فهي ليست الائتمان في حد ذاته وإنما هي تساعد على تحقيقه. ومما لا شك فيه ان احترام الالتزامات وتنفيذها في التمويل العقاري أصبح الآن من الضروريات القصوى للحياة القانونية. وإذا كانت القاعدة أن جميع أموال المستثمر ضامنة للوفاء بديونه إزاء مموليه. وإذا كانت الأنظمة القانونية قد خولت هؤلاء الممولين وسائل عدة لتقوية الضمان العام. إلا أن هذا الضمان وهذه الوسائل لا تكفي من الناحية الفعلية لحماية حق الممولين من مخاطر الضمان العام، فضلاً عن أن في الالتجاء إليها عناء قد لا توازيه الفائدة منها. لأجل ذلك فإنه حتى يطمأن الممول إلا استيفاء حقه من المستثمر ويمنحه ائتمانه فإنه يُحسن به أن يحصل على ضمان خاص بحقه يضمن إعسار المستثمر ويدرأ عنه غشه أو إهماله ومن هنا جاء الضمان الخاص أو ما يطلق عليه التأمينات الشخصية والعينية. ويكون الـتأمين شخصياً بضم ذمة مالية أو أكثر إلا ذمة المستثمر بحيث يصبح للممول بدل من مدين واحد الى مدينان أو أكثر جميعهم مسئولون عن الدين أما في وقت واحد أما على التعاقب وبذلك يكون حق الممول مضمون فإن عجز المستثمر عن الوفاء رجع الممول على غيره من المسئولين الآخرين وبالتالي يكون الممول أكثر اطمئنانا إلى استيفاء حقه لأن تعدد المسئولين عن هذا الحق يخفف عنه المخاطر التي يتعرض لها الممول إذا ما انحصرت المسئولية في المستثمر فقط. ويكون التأمين عينياً بتخصيص عين من أموال المستثمر أو الغير ضماناً للوفاء بالتزامه حيث يرتبط تأمين الممول بمال معين أو بعدة أموال معينة ويخول له هذا الارتباط أن يحصل على حقه من ثمن هذه الأموال مفضلاً على غيره من الدائنين لنفس المدين. وتقوم التأمينات العينية منذ العصور القديمة بدوراً هاماً في تشجيع الائتمان. وتنشيط عملية التسليف. إذ قلّما نجحد في التعامل من يقبل بأن يمنح الغير ما يحتاج إليه من مال أو أجل بغير ضمان كاف يؤمنه من خطر إعصار المدين. ويضمن له الوفاء بحقه كاملاً وفي هذا الاطار ظهرت التأمينات العينية كأفضل ضمان يمكن أن يقدمه المستثمر للممول. ومما لا شك فيه أن احترام الالتزامات أصبح الآن من ضروريات أو مستلزمات الحياة القانونية. إذ أنه ليس من السهل تصور مدى ما يلحق هذه الحياة من ضرر إذا ما تخلف المستثمرون فجأة عن الوفاء بالتزاماتهم فعدم تنفيذ الالتزام يُعد انقطاعاً للتوازن القانوني القائم على الثقة المشروعة في المعاملات التي في نهاية الأمر قد تضررت. ولذلك فإن قانون التمويل العقاري قد تضمنت نصوصه ما يضمن بفاعليته احترام حقوق الممولين وتنفيذ التزامات المستثمر، ولم تكن فكرة الضمانات في التمويل العقاري قديمة بل كانت متطورة أدت إلى تنوع كبير في الوسائل والضمانات في سبيل تحقيق الوظيفة الاقتصادية من وراء الضمان. وقد أدت التطورات الحديثة إلى أن الممولين أصبحوا في بحث مستمر عل مزيد من الضمانات وقد ظهرت بوضوح في التمويل العقاري عندما تحدثت عن تفعيل التغطية التأمينية واستخدام وثائق تأمين على الحياة وضد مخاطر عدم السداد. ومساهمة شركات التأمين في سندات التوريق. الحقوق الآجلة الناشئة عن التمويل العقاري، كما تضمن القانون تطوراً جديداً عندما قنن حق هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والهيئة العامة لشئون التمويل العقاري في امكانية تحويل خطاب تخصيص الأراضي بالمجتمعات العمرانية الجديدة إلى سند قانوني قابل للتسجيل وقبول هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة التنازل عن التخصيص إذا رغب في ذلك ضماناً للتحويل. كذلك إمكانية التسجيل الجزئي للمشروعات والمجتمعات العمرانية الجديدة مقابل سداد كامل ثمنها مما يتيح للجهات المانحة للتمويل العقاري التعامل على هذه الأرض وما يُقام عليها من مباني. وبصدور قانون التمويل العقاري رقم148لسنة2001 وما نص عليه في المادة 39 من انه" تعد الجهة الادارية نموذجا للشروط الأساسية للتمويل العقاري وعلي الممول أو الوسيط ان يسلم طالب التمويل صورة من هذا النموذج ويجب ان يرفق باتفاق التمويل اقرار من المستثمر بانه تسلم تلك الصورة واضطلع عليها قبل التوقيع علي اتفاق التمويل وبناء علي ما تقدم فقد تضمنت الشروط الأساسية للتمويل العقاري في البند الثاني الضمانات وقد شملت الضمانات طبقا لتلك المادة بالتفرقة ما بين 1- إذا كان العقار مسجل باسم البائع كان الضمان : أ- حق الامتياز علي العقار ب- رهن العقار رهنا رسميا 2- إذا كان العقار محل التمويل غير مسجل باسم البائع جاز للممول ان يقبل ضمان أو أكثر من الضمانات التالي: أ- رهن اصول عقارية مملوكة للمستثمر ب‌- رهن اصول عقارية مملوكة لغير المستثمر ج- كفالة شخصية من غير المستثمر د- اوراق مالية بكامل قيمة الاقساط المستحقة ه- قبول المستثمر خصم قيمة اقساط التمويل من راتبه أو دخله وللممول في هذه الحالات ان يشترط علي المستثمر تسجيل العقار محل التمويل باسمه ورهنه رهنا رسميا لصالح الممول خلال فترة يتفق عليها. 3- إذا كان العقار محل التمويل بناء أو وحدة في بناء علي أرض مخصصة للمستثمر من الدولة أو من احد الاشخاص الاعتبارية العامة فللممول قبول التنازل له من المستثمر عن التخصيص ضمانا للتمويل (وذلك بعد موافقة الجهة التي خصصت الأرض علي اجراء هذا التنازل) والضمانات تصنف إلى عدة أصناف وأنواع، منها الضمانات العينية، والضمانات الشخصية، والضمانات التي استحدثها المشرع التي يتم وضعها تحت تصرف البنك أو شركات التمويل العقاري ليختار من بينها ما يكفل له ضمان حقوقه والحفاظ على مصالحه ووفقاً لوضع طالب التمويل أو المقترض وظروف عملية التمويل من هنا جاءت الدراسة لتوضيح وبيان تلك الضمانات. ونقوم بتقسيم الدراسة إلى فصل تمهيدي وثلاثة أبواب أساسية:

في الفصل التمهيدي: سوف تناول ماهية التمويل العقاري من حيث مفهومه وأهميته وخصائصه، ثم نشأته وتطوره. وفي الباب الأول: الضمانات العينية للتمويل العقاري. وفي الباب الثاني: الضمانات الشخصية للتمويل العقاري. وفي الباب الثالث: الضمانات التي استحدثها قانون التمويل العقاري. ثم انتهت الرسالة بخاتمة والمراجع.