اتفاق التمويل العقاري بين النظرية والتطبيق (دراسة مقارنة)

Abstract

يعد المسكن من الحاجات الضرورية التي يسعى الإنسان لتحصيلها. ومن خلال المسكن الملائم يشعر الإنسان بالأمن ويستطيع ايفاء احتياجاته الأساسية، وأداء دوره المنوط به تجاه الأسرة والمجتمع. وقد أدرك المُشرع المصري أهمية الثروة العقارية ودورها في التنمية الإقتصادية داخل المجتمع، ويتضح ذلك من خلال النصوص الدستورية التي تعطي لكل مواطن الحق في الحصول على المسكن الملائم. ورغبة من المُشرع في القيام بدوره فقد أصدر قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001، وأدخل عليه العديد من التعديلات بموجب القانون رقم 143 لسنة 2004، والقرار بقانون رقم 55 لسنة 2014، والقانون رقم 93 لسنة 2018. وقد تعرضنا في هذا البحث لدراسة أحكام قانون التمويل العقاري المصري ومقارنته بالشريعة الإسلامية باعتبارها أحد أهم الأنظمة التي كفلت حق المسكن وحرمته، وابتكرت الأدوات الشرعية التي تساعد المجتمع الإسلامي في تحقيق رغباته المرتبطة بقطاع الإسكان على الوجه الملائم والمطابق لأحكام الشرع. وكذلك تم مقارنته بالنظام الأنجلوسكسوني في العديد من النقاط التي يتمتع فيها هذا النظام بخصوصية تميزه عن غيره. كما تعرضنا للعديد من الملاحظات الناتجة عن التطبيق العملي لتلك النصوص، وتم وضع مقترحات لحلها. وقد تناولت الدراسة اتفاق التمويل العقاري على النحو الأتي: مقدمة تبين أهمية التمويل العقاري والإحصائيات المتعلقة بتمويل ذوي الدخول المنخفضة مقارنة بغيرهم من ذوي الدخول المتوسطة والمرتفعة، وتوضيح أهمية البحث وأسباب اختياره، وبيان التنظيم التشريعي له. ثم قسمت الدراسة الى باب تمهيدي بعنوان مقومات التمويل العقاري، وقسمته الى ثلاث فصول؛ الفصل الأول بعنوان ماهية التمويل العقاري، وتناول بيان ماهية التمويل، وماهية العقار، ووضع تعريف لإتفاق التمويل العقاري. والفصل الثاني لبيان خصائص اتفاق التمويل العقاري وتمييزه عن غيره من العقود. والفصل الثالث لبيان أطراف اتفاق التمويل العقاري( الممول- المستثمر- الطرف الثالث) والجهات ذات الصلة باتفاق التمويل العقاري. والباب الأول بعنوان نشأة اتفاق التمويل العقاري، وقسمت هذا الباب الى فصلين؛ الفصل الأول ويتعلق بابرام اتفاق التمويل بدء من الإعلان عن التمويل، ومرورًا بطلب التمويل والالتزام بالتبصير، وبيان الضوابط الشرعية والقانونية لإتفاق التمويل العقاري. والفصل الثاني تعرضنا لوسائل التمويل القانونية كالاجارة والمالية كالتوريق وبيان الحكم الشرعي لكل منها. والباب الثاني بعنوان آثار اتفاق التمويل العقاري، وتم تقسيمه الى ثلاث فصول؛ الفصل الأول لبيان التزامات أطراف التعاقد( الممول – المستثمر – الطرف الثالث) . والفصل الثاني متعلق بالضمانات العينية كالرهن الرسمي والشخصية كالكفالة المقررة لصالح الممول. والفصل الثالث التنفيذ على العقار. وتوصلت من خلال الدراسة إلى العديد من النتائج والتوصيات التي تم سردها تفصيلًا بالخاتمة.